恒大新房“包退”昭示樓市三大演變趨勢(shì)
在“供應(yīng)過(guò)?！?、“去庫(kù)存”、“轉(zhuǎn)型突圍”新主題下，住房已從投資品徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)品了，必須“踐行民生地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念”；在房屋品質(zhì)和公共配套上下工夫，是房企贏得未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵；房地產(chǎn)市場(chǎng)正從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)企業(yè)需盡快重樹(shù)企業(yè)形象。
??地產(chǎn)圈近期非常的“熱鬧”，超預(yù)期的重磅刺激政策“3·30”新政余音未了，借助于政策效應(yīng)，一線品牌房企也開(kāi)始“推銷”自己。先是保利以重磅 吸引眼球的手法——“俺是個(gè)P”打前哨，高調(diào)推出轉(zhuǎn)型的“5P”戰(zhàn)略，宣布向綠色建筑、養(yǎng)老地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、地產(chǎn)APP和社區(qū)O2O平臺(tái)等5個(gè)方向轉(zhuǎn)型； 接著是恒大本月15日將國(guó)內(nèi)媒體網(wǎng)羅在廣州，董事局副主席、總裁夏海鈞親自坐鎮(zhèn)，宣布自本月16日起，恒大全國(guó)樓盤(pán)“包退”；然后又有萬(wàn)科總裁郁亮簽署《萬(wàn)科內(nèi)部創(chuàng)業(yè)管理辦法》，鼓勵(lì)內(nèi)部員工離職創(chuàng)業(yè)。
???滬港通指標(biāo)股——恒大地產(chǎn)高調(diào)宣布旗下所有房子在入伙前“包退”的消息，不僅最具爆炸性，而且也映射了眼下的樓市是何等“不一樣”。盡管絕大多 數(shù)人認(rèn)為，“包退”這一非常吸引眼球的手法重在營(yíng)銷，而且恒大絕大部分在售項(xiàng)目位于去庫(kù)存的重災(zāi)區(qū)——三四線城市，50%左右的土地儲(chǔ)備也在三四線城市，需要此類營(yíng)銷手段。但事件本身告訴我們，房子已從投資品徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)品了，這是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的第一個(gè)啟示。用恒大的話來(lái)說(shuō)，就是要“踐行民生地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念”。
??但凡消費(fèi)品，若質(zhì)量和服務(wù)承諾不佳，消費(fèi)者都可退貨或換貨。但是，消費(fèi)者支付首付購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，房子都還在建設(shè)中，有的甚至只有圖紙。房子未來(lái)到 底是什么樣子，購(gòu)房者只能從開(kāi)發(fā)商描繪的天花亂墜的廣告中獲知。因此，過(guò)去10多年，房地產(chǎn)領(lǐng)域貨不對(duì)板、虛假宣傳的現(xiàn)象非常普遍，甚至成了業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則。由于房?jī)r(jià)上漲較快，買(mǎi)房后的增值收益明顯，房子的投資品屬性甚至多過(guò)消費(fèi)品屬性，買(mǎi)房者往往對(duì)于貨不對(duì)板和虛假宣傳的現(xiàn)象也不過(guò)多追究。畢竟，買(mǎi)了房都成為資產(chǎn)擁有者，享受了資 產(chǎn)增值收益。因此，那時(shí)的開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不可能做出“包退”承諾，即便一些商品房出現(xiàn)了嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、相關(guān)承諾沒(méi)有落實(shí)的樓盤(pán)，也沒(méi)有退房，多數(shù)不了了之。
??這些年來(lái)之所以出現(xiàn)“全民房地產(chǎn)”的局面，就在于進(jìn)入者看重的是未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的投資收益，幾乎沒(méi)有多少企業(yè)有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的打算，更沒(méi)有把諸如房屋 品質(zhì)、物業(yè)管理和公共配套等消費(fèi)者實(shí)際需要的內(nèi)容作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，“買(mǎi)地-開(kāi)發(fā)-銷售-獲利”是一致追求。因此，現(xiàn)在供應(yīng)的房子中，無(wú)效供應(yīng)或者說(shuō)不良資產(chǎn)的比例很大。
??而今，各地新樓供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，全國(guó)共有13.6萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，每1萬(wàn)人就有一家房地產(chǎn)企業(yè)。未來(lái)，哪家房企能提供滿足老百姓消費(fèi)需求的房子，才有望在競(jìng)爭(zhēng)中領(lǐng)先一個(gè)身位。這就是為什么，龍頭萬(wàn)科要向城市綜合配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變的緣故。以往，在相關(guān)公共配套設(shè)施還未見(jiàn)到影子的時(shí)候，一排排新房已密密麻麻地先行一步建起來(lái)的現(xiàn)象極為普遍，大家也早就習(xí)以為常。但是，未來(lái)房子的價(jià)值究竟如何，是否會(huì)贏得購(gòu)房人的青睞，就不能不取決于公共配套能否到位了。這是房企未來(lái)轉(zhuǎn)型和獲得市場(chǎng)機(jī)會(huì)的唯一途徑。
??因此，恒大宣布本公司的房子“包退”，也是對(duì)于未來(lái)房屋品質(zhì)和公共配套的承諾：如果對(duì)恒大承諾的房屋品質(zhì)和公共配套不滿意，可以無(wú)理由退房。言 下之意，恒大的房子在品質(zhì)和公共配套上“沒(méi)得說(shuō)”，購(gòu)房者盡可貨比三家，放心去買(mǎi)。正如恒大董事局副主席、總裁夏海鈞所言，“讓買(mǎi)恒大房的老百姓買(mǎi)得放 心、買(mǎi)得稱心、買(mǎi)得高興”。在房屋品質(zhì)和公共配套上“下工夫”，這是房企未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，這也是房子“無(wú)理由包退”給未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的第二個(gè)啟示。
??在現(xiàn)實(shí)生活中，如果商品沒(méi)有質(zhì)量和欺詐問(wèn)題，消費(fèi)者和商家之間的買(mǎi)賣(mài)行為就構(gòu)建起了契約關(guān)系，雙方均受法律保護(hù)，消費(fèi)者一般不能無(wú)理由退貨，不能“任性”地將覺(jué)得不滿意的商品退掉。但是，恒大的退房宣言則是實(shí)實(shí)在在的“無(wú)理由”，即在辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，只要消費(fèi)者不滿意，均可無(wú)理由或“任性”地退房。
??滿意或不滿意，本身含義就十分寬泛，所謂見(jiàn)仁見(jiàn)智。過(guò)去，因質(zhì)量或配套、房?jī)r(jià)下跌，各地屢屢上演“房鬧”現(xiàn)象，但大多不了了之。盡管其間也有買(mǎi) 房者被指不守“契約精神”，但房企的問(wèn)題似乎更多，在社會(huì)上、購(gòu)房者心中的形象也一直不佳。恒大做出“無(wú)理由”退房的承諾，不回避會(huì)出現(xiàn)的“房鬧”，因而這事實(shí)上是在重樹(shù)房企的形象，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去的賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，這是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的第三個(gè)啟示。
??當(dāng)然，退房涉及銀行貸款。在交房前，購(gòu)房者的貸款往往已償還了兩年左右，而按揭貸款先償還的是利息。如果要退房，購(gòu)房者的利息支出如何挽回，是 個(gè)大問(wèn)題。即便恒大承諾“包退”，銀行一定不愿意退還貸款利息。另外，退房還涉及購(gòu)房者繳納的稅收、物業(yè)維修基金怎么退的問(wèn)題，恒大還要與政府稅務(wù)部門(mén)、物業(yè)公司等協(xié)調(diào)好。盡管處理起來(lái)沒(méi)那么簡(jiǎn)單，能不能退、怎么退、損失怎么處理、程序怎么走等，恒大還沒(méi)有給出明確的說(shuō)法，多數(shù)人因而對(duì)此不無(wú)懷疑。但房企能承諾“包退”，對(duì)未來(lái)行業(yè)演變的導(dǎo)向性揭示卻再也明確不過(guò)了。
